Réhabilitation d’un local commercial en centre de formation à Saintes

Rue de l’Ormeau du Pied, dans la zone d’activité au nord-est de Saintes, un magasin d’alimentation construit en 2009 devient un centre de formation. Le maître d’ouvrage est la SCI Fleming, société immobilière dont la Chambre de commerce et d’industrie de la Charente-Maritime est l’associée. Elle assure elle-même la maîtrise d’œuvre de l’opération et contracte directement avec chacun de ses prestataires : Pillet Architectes Associés pour la conception, un cabinet d’économie et d’ordonnancement, et FT2E pour les lots techniques. Le programme tient dans les 1 123 m² du bâtiment : neuf salles de cours, un amphithéâtre à gradins de 90,70 m², une halle de 323,21 m², et les locaux d’accompagnement. FT2E a porté le chauffage, la ventilation, la plomberie sanitaire, l’électricité courants forts et courants faibles et les études réglementaires. Le chantier a démarré le 8 janvier 2026 ; la réception a été prononcée pour la rentrée de septembre 2026.

L’enjeu : une conformité sans point de comparaison

Trois paramètres décident de la réglementation applicable à une rénovation : la surface, l’année de construction, le coût des travaux rapporté à la valeur du bâtiment. Ici, les trois pointent dans la même direction. Le bâtiment dépasse les 1 000 m² de surface hors œuvre nette — 1 128,48 m² au projet, 1 123,35 m² de surface de référence thermique, 1 017,16 m² de surface utile —, il a été construit en 2009 donc bien après 1948, et les travaux engagés excèdent le quart de sa valeur. L’opération relève de la réglementation thermique des bâtiments existants dite « globale », celle de l’arrêté du 13 juin 2008, la plus exigeante des deux : un calcul avant travaux, un calcul après travaux, et une performance à démontrer. La réhabilitation de l’ancien siège communautaire de Marennes reste, elle, sous le régime par éléments — c’est sa surface qui l’y range.

Il n’existe pourtant pas de calcul avant travaux. L’article 4 de l’arrêté demande que la consommation du bâtiment en projet soit inférieure de 30 % à celle du bâtiment initial ; notre synthèse porte, en face de la colonne « résultats existant », la mention « non calculé, changement d’usage ». Un commerce et un local d’enseignement ne se comparent pas : ils n’ont ni les mêmes horaires, ni les mêmes apports internes, ni les mêmes besoins d’air neuf, ni les mêmes températures de consigne. La consommation du magasin n’est donc pas un point de départ, et la conformité se démontre contre la consommation de référence du bâtiment en projet — 155,5 kWhep/m²/an —, non contre son passé.

Deux autres régimes se superposent au premier. Le bâtiment est tertiaire et dépasse le seuil de surface : il entre dans le champ du décret Éco Énergie Tertiaire du 23 juillet 2019, qui impose des réductions de consommation dans la durée, et c’est pourquoi le contrat comporte, à côté de la maîtrise d’œuvre, un audit dédié à ce décret. Il accueille par ailleurs du public sous un usage nouveau : il est classé établissement recevant du public (ERP) de cinquième catégorie, de type R pour l’enseignement, avec une activité de type L au titre de l’amphithéâtre, et reçoit un équipement d’alarme de type 3 — quand l’hôtel Le Yachtman, à La Rochelle, relève, lui, d’un système de catégorie A à alarme de type 1.

La solution : une chaudière choisie pour ce qui la remplacera

L’étude de faisabilité énergétique a comparé quatre approvisionnements, tous postes confondus — chauffage, auxiliaires, ventilation et éclairage. La chaudière gaz à condensation consomme 60,89 kWhep/m²/an pour 15 987 € TTC par an. La chaudière bois descend à 47,32 pour 6 118 € par an, moyennant 19 618 € d’investissement supplémentaire et un silo encombrant. La chaudière gaz complétée de 240 m² de panneaux photovoltaïques en surimposition fait passer le bâtiment à énergie positive — la consommation devient négative, à −72,57 kWhep/m²/an —, pour 27 945 € de plus. La pompe à chaleur air/air à débit de réfrigérant variable, enfin, consomme 58,29 et coûte 32 270 € de moins à l’investissement : dans le périmètre de cette étude, elle est à la fois plus sobre et moins chère que la solution retenue, et la seule à pouvoir refroidir l’ensemble du bâtiment.

C’est pourtant la chaudière gaz qui est retenue, et l’étude écrit pourquoi : le maître d’ouvrage veut « se raccorder au réseau de chaleur qui sera créé prochainement ». Une chaudière alimente un réseau d’émission hydraulique ; le jour où le réseau de chaleur arrivera, il suffira de changer la production sans toucher aux émetteurs. Une installation à détente directe, elle, aurait figé le bâtiment sur son mode de production pour la durée de vie des machines, et mis en œuvre des liaisons frigorigènes que le maître d’ouvrage ne souhaitait pas. Le critère qui tranche n’est ni la consommation, ni le coût : c’est la réversibilité du choix.

La chaudière murale à condensation fait 40 kW, et ce qui a compté dans ce projet tient à sa modulation : son brûleur descend jusqu’à 20 % de sa puissance et reçoit une carte 0-10 V qui le fait piloter par la gestion technique du bâtiment. Le reste de ses caractéristiques est celui d’une condensation récente — 97,2 % de rendement sur pouvoir calorifique inférieur à pleine charge et 108,4 % à charge intermédiaire, 52 W de pertes à l’arrêt, 67 W d’auxiliaires électriques à puissance nominale et 4 W à charge nulle, oxydes d’azote de classe 6. Renoncer à la pompe à chaleur, c’était aussi renoncer au refroidissement général. Le parti retenu est explicite : une batterie froide intégrée à la centrale double flux abaisse la température de soufflage sans prétendre climatiser, et l’inertie du bâtiment fait le reste. Deux locaux seulement reçoivent un traitement de froid propre — le local serveur, et l’amphithéâtre, dont l’occupation est dense et intermittente, desservi par un groupe à eau glacée extérieur de 14,93 kW frigorifiques pour 4,825 kW absorbés.

Les particularités : l’occupation commande, l’enveloppe suit

La dépense suit l’occupation, non les déperditions de l’enveloppe — c’est aussi ce que montre, côté froid, le calcul de charges de l’École des douanes, à La Rochelle.

La centrale double flux traite 7 950 m³/h au soufflage comme à la reprise, pour une puissance de ventilateurs saisie à 1 000 W dans le calcul réglementaire. Elle ne délivre pas ce débit en permanence : chaque salle de cours et le hall reçoivent une sonde de dioxyde de carbone, montée en reprise dans le conduit d’extraction, dont le signal est rafraîchi toutes les deux secondes et commande deux registres motorisés en 0-10 V. Les registres se referment sur les salles vides, quelle que soit l’heure au planning. Les débits inscrits sur nos plans vont de 285 à 330 m³/h par salle de cours, et descendent à 90, 45 ou 30 m³/h sur les locaux annexes. La diffusion se fait par bouches inclinables, orientées vers le bas en chauffage et vers le haut en refroidissement.

L’enveloppe, elle, est reprise sans être refaite. Les murs de brique creuse de 300 mm sont conservés et doublés — 140 mm d’isolant intérieur de résistance au moins égale à 3,85, ou 111 mm d’isolant extérieur à 3,70 selon les façades —, pour descendre à un coefficient de transmission thermique inférieur à 0,223 W/(m²·K) ; le rampant reçoit 220 mm entre pannes pour 0,214 ; les menuiseries aluminium sont à double vitrage argon peu émissif, de coefficient au plus égal à 1,40. Le plancher sur terre-plein, lui, n’est pas rénové : il ne relève d’aucune exigence de résistance, seulement d’une masse — une chape d’au moins 5 cm et de plus de 1 800 kg/m³, pour le confort d’été. La perméabilité à l’air est prise à la valeur par défaut de 1,7 m³/(h·m²) sous 4 Pa, sans mesure en fin de chantier.

Le lot électricité couvre les courants forts et les courants faibles pour une puissance utile foisonnée estimée à 49 kVA, réserve de 30 % comprise, en tarification à puissance surveillée. C’est peu pour 1 123 m² de tertiaire, et c’est la conséquence directe du chauffage au gaz. L’amphithéâtre concentre les équipements particuliers : 500 lux à gradation, neuf haut-parleurs encastrés à deux voies de 10 W, un tableau divisionnaire dans son local technique. Le reste du lot installe le réseau informatique, le contrôle d’accès, la vidéosurveillance et le pré-équipement de recharge des véhicules électriques prévu par la loi d’orientation des mobilités, les équipements actifs de réseau restant fournis par le maître d’ouvrage.

La sûreté constituait l’enjeu majeur du projet : le maître d’ouvrage voulait une plateforme mutualisable entre plusieurs sites de la CCI. Pour y répondre, FT2E a prévu une plateforme unifiée Genetec, qui gère depuis une seule interface l’anti-intrusion, le contrôle d’accès et la vidéosurveillance, et pourra intégrer d’autres sites sans imposer de marque pour les terminaux — un système ouvert.

Le résultat : 62 % sous l’exigence, réception prononcée

Le calcul réglementaire conclut à la conformité avec une marge large : 58,72 kWhep/m²/an de consommation d’énergie primaire pour une référence à 155,5, soit 62,24 % en dessous de l’exigence. L’étiquette énergie du système retenu ressort en A, l’étiquette climat en B — les trois variantes non retenues obtenaient un A sur les deux. La production d’eau chaude sanitaire ne pèse rien dans ce bilan : les besoins sont assez faibles pour n’être pas comptabilisés, et se réduisent à un ballon de 15 litres.

Le chantier a été ouvert le 8 janvier 2026, jour de l’état des lieux dressé en présence des entreprises, pour un délai contractuel de six mois. Les opérations préalables à la réception ont été réalisées le 30 juillet, et la réception, avec levée des réserves, prononcée le 6 août 2026.