Néréa, 90 logements et un commerce à Aytré

À Aytré, dans l’agglomération de La Rochelle, un promoteur et un bailleur social construisent ensemble. Pitch Immo et Clairsienne portent, sous un même permis de construire en co-titularité, une opération de 90 logements et un commerce répartis en cinq bâtiments, du 31 au 39 bis de l’avenue du Commandant Lysiack. FT2E y tient les fluides pour les deux maîtres d’ouvrage : étude thermique, chauffage-ventilation-plomberie, électricité courants forts et courants faibles, photovoltaïque — du dépôt du permis à l’assistance aux opérations de réception. Le chantier, ouvert fin 2023, entrait en pré-livraison à l’automne 2025.

L’enjeu : densifier un îlot occupé, à deux

L’avenue du Commandant Lysiack longe l’usine Alstom, à trois kilomètres du centre de La Rochelle. Le plan local d’urbanisme intercommunal y a tracé une orientation d’aménagement — le secteur « Alphasing Alstom » — qui classe la rue en zone urbaine peu bâtie à densifier fortement et fixe le programme avant même qu’un opérateur se présente : une centaine de logements, des typologies du T1 au T5, au moins 33 % de locatif social et au moins 20 % d’accession abordable, le tout en mixité fonctionnelle. Aytré compte 8 821 habitants et 17,5 % de logements sociaux.

L’assiette réunit neuf parcelles pour environ 4 634 m², occupées par un entrepôt commercial, trois immeubles d’habitation en R+1 et des maisons. Il faut donc démolir avant de bâtir, en tissu constitué, entre une avenue passante et une usine en activité — d’où un classement en zone de bruit BR3 qui pèsera jusque dans le choix des entrées d’air. Le programme se partage entre deux opérateurs : Pitch Immo prend 42 logements en accession libre et le commerce dans les bâtiments A et B. Clairsienne prend 48 logements dans les bâtiments C, D et E — 30 en locatif social, 18 en accession sociale. Un permis unique, déposé le 22 décembre 2021 et purgé de tout recours le 24 septembre 2022, les lie en co-titularité.

La solution : un seul bureau d’études fluides pour deux marchés

FT2E entre au groupement de maîtrise d’œuvre réuni autour de SMART Architecte et mandaté par SAIC BTP, comme bureau d’études fluides unique de l’opération — avec l’architecte et le mandataire, l’un des trois seuls cotraitants à travailler pour les deux maîtres d’ouvrage. La mission court sur toutes les phases, du chiffrage joint au permis jusqu’à l’assistance aux opérations de réception, et couvre trois lots : chauffage-ventilation, plomberie sanitaire, électricité courants forts et courants faibles.

Concrètement, cela veut dire deux jeux complets de pièces tenus en parallèle. Deux cahiers des clauses techniques particulières par lot, deux bordereaux quantitatifs, deux séries de plans, deux calculs réglementaires — parce que les deux opérations relèvent de marchés distincts, de calendriers distincts et de prescriptions distinctes, le bailleur imposant un cahier des charges d’équipement que le promoteur n’a pas. Treize jalons de rendu s’étagent entre le 30 septembre 2022 et le 14 février 2024, alternant d’un maître d’ouvrage à l’autre.

Les installations, elles, restent tenues par une même logique. Le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont produits logement par logement, par des chaudières gaz de 12 et 14 litres par minute, évacuées soit par ventouse individuelle, soit par conduit collectif 3CEp+ ; les émetteurs sont des radiateurs et des sèche-serviettes sous régulation terminale et d’ambiance, alimentés en PER pré-gainé. La ventilation mécanique est une simple flux hygroréglable, collective là où la desserte le justifie — quatre caissons, dont un de 1 888 m³/h en pied du bâtiment B — et individuelle ailleurs. L’eau froide monte par un surpresseur à bâche de disconnexion, avec comptage à impulsions par logement. Côté électricité, le lot va du poste électrique maçonné en immeuble au désenfumage des circulations, en passant par la fibre, la vidéophonie sous contrôle d’accès Vigik et les détecteurs de fumée communicants ; il porte aussi une installation photovoltaïque de 3 600 Wc en autoconsommation dédiée aux services généraux, soit douze modules de 300 Wc posés en surimposition sur les toitures tuile des bâtiments A et B, chacun sous son propre micro-onduleur. La résidence intergénérationnelle de Saint-Agnant affecte de même sa production photovoltaïque aux services généraux, en lot de travaux autonome.

Les particularités : la performance se règle bâtiment par bâtiment

Une même opération, un même architecte, une même équipe — et des exigences qui ne se recouvrent pas d’un bâtiment à l’autre. Le permis ayant été déposé en décembre 2021, l’ensemble relève de la RT2012, mais les deux maîtres d’ouvrage ne visent pas la même labellisation : Pitch Immo demande NF Habitat, dont la certification, délivrée à l’acquéreur à la livraison, n’impose aucune performance thermique ; Clairsienne, qui vise aussi Effinergie+ aux dix maisons Tourtet de Saint-Georges-de-Didonne, demande NF Habitat HQE en profil Très Performant, qui exige la RT2012 moins 20 %. FT2E a donc conduit deux campagnes de calcul, la seconde assortie d’une reprise dédiée à la labellisation, rendue le 4 avril 2023.

Cela se traduit d’abord sur l’étanchéité à l’air, où trois exigences cohabitent sur un même site — comme à Maubec, à Chagnolet, où trois bâtiments portent trois valeurs distinctes. Le bâtiment C est tenu à 0,80 m³/(h·m²) sous 4 Pa ; les bâtiments A, B, D et E à 1,0 ; le commerce du rez-de-chaussée du bâtiment B, livré brut, s’en tient à la valeur par défaut de 3,0, sans test. Les logements, eux, devront tous justifier leur valeur par une mesure en fin de chantier.

La contiguïté de l’usine se lit, elle, dans le lot ventilation. Le classement BR3 conduit à spécifier les entrées d’air en deux atténuations acoustiques — 37 dB, 52 dB pour les traversées en maçonnerie — et à équiper les réseaux de pièges à son à ogive interne jusqu’au diamètre 400, de gaines flexibles insonorisées et de tés souches insonorisés en toiture-terrasse. Un bâtiment de logements posé contre une usine ne se ventile pas comme un autre.

Le résultat : cinq bâtiments conformes, avec des marges nettes

Les calculs concluent bâtiment par bâtiment. Tous sont conformes. Le bâtiment A ressort à 48,1 kWhep/m²/an de consommation d’énergie primaire pour un maximum de 59,0, soit 18,5 % sous l’exigence, avec un besoin bioclimatique inférieur de 14,3 %. La partie logements du bâtiment B affiche 46,5 kWhep/m²/an pour un maximum de 58,8, à 20,9 % sous l’exigence, et son commerce un besoin bioclimatique inférieur de 26,1 %. Côté Clairsienne, le bâtiment C descend à 42,3 kWhep/m²/an pour un maximum de 57,1, soit la meilleure marge de l’opération (25,9 %). L’ensemble D-E, considéré comme un seul bâtiment au sens de la réglementation, ressort à 46,1 pour un maximum de 59,3, soit 22,3 %. Le confort d’été est tenu partout, avec des températures intérieures conventionnelles de 28,3 à 29,0 °C pour des références réglementaires comprises entre 31,3 et 33,1 °C.

L’opération totalise 5 423 m² habitables et 7 301 m² de surface thermique. Le chantier a été suivi en réunion hebdomadaire de novembre 2023 à l’été 2025 ; le témoin technique a été réceptionné en novembre 2024, la pré-livraison des bâtiments A et B a été fixée au 15 septembre 2025, et l’assistance aux opérations de réception était engagée au premier trimestre 2026.