Dix logements individuels locatifs sociaux au Bois-Plage-en-Ré

Au Bois-Plage-en-Ré, Habitat 17 construit dix logements locatifs sociaux sur un terrain communal de 1 773 m², avenue du Pas des Bœufs. Dix maisons individuelles groupées en quatre îlots — sept T2 et trois T3 — sur un site inscrit. Le programme de l’office résume l’enjeu en une phrase : « Ce projet est majeur dans le soutien de la vie à l’année sur la commune et l’île. » FT2E porte les fluides au sein de la maîtrise d’œuvre réunie autour de l’agence Sébastien Pellereau : l’étude thermique RE2020 avec son analyse du cycle de vie, et deux lots techniques — électricité courants forts et courants faibles, plomberie-chauffage-ventilation. Le chantier a été ouvert en juillet 2024.

L’enjeu : loger à l’année sur une île où le foncier manque

Le terrain appartient à la commune. C’est elle qui le met à disposition de l’office public de l’habitat de la Charente-Maritime, et l’opération est étudiée conjointement avec elle. La parcelle, 1 773 m² en zone Ub du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de communes de l’île de Ré, se situe, comme le terrain des 54 maisons du Fougerou à Sainte-Marie-de-Ré, dans un secteur de protection des sites et monuments naturels inscrits : le programme demande « un quartier de village agréable à vivre et à regarder, respectant l’esprit typique rétais ».

À cette contrainte de site s’en ajoute une de méthode. « Compte tenu de la rareté du foncier et des besoins importants de logements sociaux, des objectifs de performance énergétique et des contraintes de financement, il est demandé une totale maîtrise du coût du projet » : l’office fixe une enveloppe de travaux de 1 100 000 € HT et un coût d’objectif de 1 850 € HT du mètre carré habitable, tout en demandant une performance supérieure à la réglementation, l’objectif annoncé étant RE2020 −20 %. S’y ajoutent l’intégration d’une énergie renouvelable, une analyse du cycle de vie à la charge de la maîtrise d’œuvre, une réflexion sur le confort d’été et une certification de type Cerqual ou Promotelec. Le programme réclame aussi une étude de faisabilité en approvisionnement énergétique, à remettre au stade de l’avant-projet, pour arrêter « le mode de chauffage le plus économique en vue de la performance demandée et du coût global de l’opération ». C’est de cette étude que découlent les systèmes retenus.

La consultation de maîtrise d’œuvre, passée en procédure adaptée restreinte, se jugeait pour l’essentiel sur la méthodologie d’organisation de l’équipe, une note d’intention et un croquis. Le marché est notifié le 15 mars 2023 au groupement conduit par l’agence Sébastien Pellereau, avec le BET structure Atlantec, l’économiste et coordonnateur OPC — ordonnancement, pilotage, coordination — BF Éco, et FT2E aux fluides : mission complète, de l’avant-projet sommaire à l’assistance aux opérations de réception, études d’exécution partielles comprises.

La solution : deux typologies, deux machines thermodynamiques

Le programme voulait de la variété de surfaces ; le projet livre sept T2 de 47,74 à 50,20 m² habitables et trois T3 de 68,25 à 69,09 m², pour 548,44 m² habitables au total, augmentés de 47,24 m² de locaux vélos et de 396,87 m² de jardins privatifs. Cette partition par typologie commande celle des équipements.

Les sept T2 sont chauffés par une pompe à chaleur air-air multisplit bloquée en chaud seul : une unité extérieure au jardin — 4,40 kW à +7 °C extérieurs pour 20 °C intérieurs, coefficient de performance de 4,63, fonctionnement garanti jusqu’à −15 °C, fluide R32 — et deux unités intérieures, l’une au séjour, l’autre à la chambre. L’eau chaude sanitaire et la ventilation y sont assurées par une seule machine : un chauffe-eau thermodynamique de 100 litres au R134a, à compresseur inverter, dont le caisson d’extraction simple flux est intégré au ballon. La ventilation des T2 est donc hygroréglable de type A, portée par la production d’eau chaude.

Les trois T3 relèvent d’une autre logique. Ils reçoivent une pompe à chaleur air-eau split inverter double service, ballon de 190 litres intégré produisant en heures creuses, appoint électrique de 3 kW et régulation en loi d’eau, raccordée à des radiateurs à eau chaude en régime 50/45 °C et à un sèche-serviettes hydraulique en salle d’eau. Ses performances certifiées sont de 4,95 à +7 °C extérieurs et de 3,11 à −7 °C. La ventilation y est indépendante de l’eau chaude : un groupe individuel hygroréglable de type B, posé en faux plafond pour l’un des logements et en combles pour les deux autres. Les entreprises candidates doivent justifier des qualifications RGE correspondantes, Qualibat 5133 pour les chauffe-eau thermodynamiques et Qualibat 5231, QualiPAC ou Qualifelec PAC pour les pompes à chaleur.

L’enveloppe suit la même exigence. Murs en agglomérés doublés de 153 mm d’isolant pour un coefficient de transmission inférieur à 0,210 W/(m²·K), combles isolés en deux couches de 300 et 100 mm pour descendre à 0,098, plancher sur terre-plein isolé sous chape à 0,250, menuiseries PVC à double vitrage argon de coefficient au plus égal à 1,30. La perméabilité à l’air retenue au calcul est de 0,50 m³/(h·m²) sous 4 Pa, là où la réglementation en maisons accolées se contente de 0,60 : une mesure intermédiaire en cours de chantier, à la charge du lot doublage, et une mesure finale à la charge du maître d’ouvrage viennent la vérifier.

Le lot électricité couvre les courants forts et les courants faibles — précâblage résidentiel en grade 3 TV, trois conduits par logement pour la fibre, le service universel et un câblo-opérateur, télédistribution, détecteurs autonomes de fumée, sèche-serviettes électriques des T2 — et dimensionne le raccordement de l’opération. Le bilan de puissance retient 12 kVA monophasés par maison, soit 120 kVA installés, ramenés par un coefficient de foisonnement de 0,63 puis augmentés des 15 kVA de la recharge des véhicules électriques : 91 kVA utiles, 130 A. Le parc comptant onze places, la loi d’orientation des mobilités impose des fourreaux desservant 100 % d’entre elles.

Les particularités : le carbone de construction à moins de 3 % du plafond

Dix logements, mais quatre bâtiments. La réglementation environnementale raisonne par volume construit, et les quatre îlots de maisons accolées font l’objet de quatre calculs distincts, avec quatre jeux de seuils modulés : le premier îlot rassemble les logements 1 à 3, le deuxième les logements 4 et 5, le troisième les logements 6 à 8, le quatrième les logements 9 et 10. Tous les quatre sont déclarés conformes, garde-fous compris. Le bureau tient le même calcul bâtiment par bâtiment à Maubec, à Chagnolet, où trois bâtiments relèvent de deux régimes réglementaires.

L’indicateur qui décide n’est pas celui de la consommation. Sur la consommation d’énergie primaire (Cep), la marge est confortable : de 36,68 % sous l’exigence pour le premier îlot à 44,07 % pour le deuxième. Sur sa part non renouvelable (Cep,nr), elle se resserre nettement — 13,68 %, 23,69 %, 15,82 % et 19,97 % —, et c’est elle qui borne la labellisation visée à dix pour cent, avec 3,68 points de marge sur l’îlot le plus tendu. Le besoin bioclimatique (Bbio) tient entre 17,71 et 29,26 % sous son maximum.

C’est le carbone de construction qui se joue le plus serré. Les impacts calculés ressortent à 1 338,7, 1 328,7, 1 258,6 et 1 388,8 kg d’équivalent CO₂ par mètre carré, pour des plafonds de 1 377,1, 1 357,4, 1 398,8 et 1 427,7. Les premier, deuxième et quatrième îlots passent ainsi à moins de 3 % sous leur plafond — 2,79 %, 2,11 % et 2,73 % ; seul le troisième dispose de 10,02 % de marge. Dans des marges pareilles, une variante d’entreprise ne se juge plus sur son seul prix : le cahier des charges exige que toute substitution soit accompagnée des fiches de déclaration environnementale et sanitaire du produit proposé, que la reprise des calculs énergie, carbone et confort d’été soit à la charge de celui qui la propose, et qu’aucune variante ne dégrade le bilan carbone du projet.

Le confort d’été, enfin, est tenu sans recours à la climatisation : les degrés-heures d’inconfort s’établissent entre 690,2 et 829,7 °C·h, pour un maximum réglementaire de 1 250.

Le résultat : quatre bâtiments conformes, quatre marges étroites

L’opération totalise dix logements pour 548,44 m² habitables, en quatre îlots de maisons accolées, treize lots de travaux et onze places de stationnement dont une accessible. La labellisation visée est le Bâtiment performance énergétique et carbone (BPEC) de Prestaterre, aux niveaux Bbio, Cep et Cep,nr inférieurs de dix pour cent aux exigences RE2020 : les quatre calculs le permettent.