Undertech, parc de bureaux et d’ateliers à La Pallice, La Rochelle

Rue Montcalm, dans le quartier portuaire de La Pallice, le parc d’activités Undertech aligne trois immeubles de bureaux et des blocs d’ateliers artisanaux. L’opération a ceci de particulier que presque rien n’y est livré fini : les plateaux et les ateliers partent bruts, et le bureau d’études conçoit pour des occupants qu’il ne connaît pas encore.

L’enjeu : équiper un parc livré brut

Le maître d’ouvrage, le promoteur rochelais Mediatim, vend et loue à la découpe. Les parties communes des bureaux sont livrées équipées — sanitaires, éclairage, ventilation, chauffage et rafraîchissement —, mais au seuil de chaque plateau la conception s’arrête sur des attentes : fourreaux de courants forts et faibles, fourreau de sortie de ventilation, arrivée d’eau froide en polyéthylène, vannes de chauffage. Cette limite n’est pas un renoncement, c’est le programme : elle oblige à dimensionner sans savoir, et à laisser au preneur une capacité disponible qu’il utilisera sans reprendre l’ouvrage. Au sein d’un groupement de maîtrise d’œuvre réuni par l’architecte et le promoteur de la résidence Aurora, FT2E a tenu les lots techniques de ce programme tertiaire : plomberie et sanitaire ; chauffage, rafraîchissement et ventilation ; électricité courants forts et faibles, désenfumage et photovoltaïque — de l’étude de faisabilité énergétique au visa des études d’exécution.

La solution : deux champs solaires, deux destinations

Le dossier de consultation de décembre 2021 porte deux installations photovoltaïques qui ne se rencontrent jamais, parce que l’énergie qu’elles produisent n’a pas la même destination. Sur les toitures des ateliers, 1 104 panneaux de 330 Wc — 364 kWc — reposent sur des plots en polymère liaisonnés à l’étanchéité, sans percement ni lestage. Leur production part en totalité au réseau public : quinze onduleurs répartis en cinq groupes — deux de 80 kVA sur le premier bloc d’ateliers, puis 60, 55 et 40 kVA sur le second, soit 315 kVA — convergent vers une logette de comptage en limite de propriété, équipée d’une platine et d’un disjoncteur de branchement de 400 A. La puissance cumulée des onduleurs dépasse ce que le point de livraison accepte — l’injection y est plafonnée à 250 kVA —, et le cahier des charges prévoit le bridage qui en découle.

Sur les toitures des bureaux, 240 panneaux de 300 Wc — 72 kWc — sont fixés sur bac support, posés en paysage. Leur production ne sort pas de la parcelle : trois onduleurs de 25 kVA, un par immeuble, se raccordent au tableau des services généraux et alimentent les communs. Comme au pôle commercial de Fors, le régime de l’installation se décide sur la destination de l’énergie, pas sur la surface de toiture disponible.

Les particularités : une puissance par plateau, un compteur par immeuble

Ne pas connaître les preneurs oblige à poser une règle et à s’y tenir. L’électricité des bureaux la formule ainsi : 75 W/m² sur chaque plateau, sans coefficient de foisonnement, et une platine de comptage avec son disjoncteur au seuil de chacun. Trois colonnes de 200 A desservent les immeubles — 123, 90 et 96 kVA souscrits —, auxquels s’ajoutent 160 kVA pour les services généraux et le parking sous un tarif unique à puissance surveillée, soit 469 kVA utiles pour l’ensemble. La recharge des véhicules y est anticipée plus qu’installée, comme le veut la loi d’orientation des mobilités : 44 kVA réservés au tableau général, un chemin de câbles capable de desservir un cinquième des places, et une seule borne équipée, sur la place accessible aux personnes à mobilité réduite — la même amorce qu’aux bornes de recharge de La Rochelle et de Saintes.

Le chauffage et le rafraîchissement suivent la même logique de partage. Une seule pompe à chaleur air-eau réversible au fluide R32 dessert les trois immeubles, avec un coefficient de performance de 3,45 en chauffage sur un régime d’eau de 40 à 45 °C. Chaque bâtiment reçoit son compteur d’énergie thermique, le circuit primaire le sien, la machine son compteur électrique : la charge commune pourra ainsi être répartie entre des occupants qui ne sont pas encore là.

Le résultat : une réception en 2024, un calcul thermique qui revient

Les bâtiments étant livrés bruts, le calcul réglementaire s’arrête là où l’arrêté du 26 octobre 2010 le permet : seul le besoin bioclimatique est calculé, la consommation conventionnelle d’énergie primaire restant à la charge des acquéreurs. Le calcul porte sur deux des trois immeubles, et tous deux sont conformes — 67,2 pour un maximum de 70 sur le premier, 59,1 sur le second, le plus grand —, avec des rupteurs de ponts thermiques sur toute la périphérie des planchers intermédiaires et une menuiserie aluminium à 2,00 W/(m²·K).

Le chantier s’est ouvert en septembre 2022 ; les ateliers ont fait l’objet de leurs opérations préalables à la réception en décembre 2023, et l’ensemble des entreprises a été convoqué à la réception des travaux le 13 février 2024. Deux semaines plus tôt, le bureau a été rappelé pour une mission qui résume l’opération : reprendre le calcul thermique des bureaux, cette fois cloisonnés et équipés par leurs preneurs, et calculer enfin la consommation d’énergie primaire et la température intérieure conventionnelle que la livraison brute avait laissées ouvertes.