Cité Louise Magnan, la ventilation de soixante maisons reprise en site occupé

Rue Dumont d’Urville, à La Rochelle, la cité Louise Magnan aligne soixante maisons individuelles construites en 1972 sur huit îlots — huit T2, huit T3, 28 T4 et seize T6 — que loue l’Immobilière Atlantic Aménagement. FT2E y intervient deux fois, en contrat direct avec le bailleur : un diagnostic des désordres d’humidité au début de 2023, puis la maîtrise d’œuvre complète de la réfection de la ventilation, du relevé de chaque logement à la réception.

L’enjeu : des moisissures, et d’abord en comprendre la cause

En janvier 2023, le pôle maintenance du bailleur transmet les plans de 1972 et une commande simple : visiter un échantillon de maisons et expliquer des moisissures « plus ou moins importantes dans beaucoup de logements ». Cinq maisons sont visitées avec leurs locataires, au moins une par typologie. La caméra thermique relève 15 °C en surface à la jonction du mur et de la toiture-terrasse, là où aucun pont thermique n’est traité ; toutes les allèges visitées portent des moisissures, certains planchers d’étage sur l’extérieur aussi. Le sondage de toiture que le bailleur fait réaliser à notre demande tranche : les deux complexes d’étanchéité superposés sont cloqués, l’isolant gorgé d’eau, la dalle humide et froide. Une note de calcul confirme que la paroi — brique plâtrière, 40 mm de polystyrène intérieur, béton banché, 40 mm d’isolant extérieur — condense en face intérieure, faute de placer à l’extérieur les deux tiers de la résistance thermique, comme le veut la règle usuelle.

La ventilation, elle, est faite d’extracteurs individuels autoréglables et de gaines souples des années 2000. Chez l’une des locataires, toutes les bouches sont raccordées au seul piquage de la cuisine, qui extrait 25 m³/h pour 30 à 90 attendus ; ailleurs les entrées d’air sont obturées par les volets roulants ou par du ruban adhésif, la bouche de cuisine n’a pas de double débit, un système est arrêté, une bouche a pris la place de la grille de rejet. Le rapport hiérarchise : reprendre l’étanchéité des toitures d’abord, améliorer la ventilation ensuite, vérifier la pose des menuiseries, traiter une remontée d’humidité par le sol.

La solution : sortir l’extraction du logement

Le bailleur nous confie en mars 2023 la mission de base sur la ventilation, relevé dans chaque logement compris, en lot unique. Trois emplacements du caisson sont chiffrés à l’échelle des soixante maisons — à sa place actuelle, dans le garage, en toiture-terrasse — et c’est la toiture qui est retenue au dossier de consultation d’octobre 2023 : le groupe d’extraction quitte le coffre du logement pour s’installer dehors, sur des dallettes béton posées sur un matériau résilient, avec un interrupteur de proximité cadenassable. Moteur à commutation électronique, dépressostat, isolation acoustique double peau ; quatre débits pour quatre typologies — 120 m³/h pour un T2, 150 pour un T3, 165 pour un T4, 195 pour un T6 — établis sur le tableau des débits réglementaires d’aération des logements que reprend le cahier des clauses techniques.

Sous le caisson, tout est repris : dépose complète des installations, réseau rigide en acier galvanisé au lieu des gaines souples, un piquage par bouche, une pression tenue entre 80 et 160 Pa à chaque bouche avec un orifice de mesure à chaque embranchement, conduits calorifugés de 25 mm sur tout leur parcours, rejet compris. La traversée de la dalle est un ouvrage à part entière : carottage au diamant après validation d’un bureau d’études structure, fourreau scellé, deux couches de résine et une chape de bitume armé, bavette d’étanchéité rabattue sur la gaine, crosse pour l’alimentation électrique, sifflet de rejet en acier galvanisé grillagé. Les réseaux redescendent dans des coffres en plaques de plâtre — hydrofugées en pièces humides — enduits et peints : 185 m² de coffres au bordereau, 350 m de gaine de 125 et 60 m de 160.

Les particularités : soixante chantiers dans soixante logements habités

Une opération en site occupé se gagne logement par logement. Avant le premier carottage, le bailleur fait compléter le diagnostic amiante sur les réseaux verticaux des salles de bains et des cuisines, et les toitures sont sécurisées — barres d’accroche et trois potelets par maison, 180 en tout — par une entreprise dédiée. Un logement vacant sert de témoin ; un tableau d’avancement circule chaque semaine entre les quatre entreprises — ventilation, carottage, étanchéité, sécurisation — et le bailleur, qui tient les rendez-vous avec les locataires. Par un complément de mission, FT2E suit aussi les percements, les coffres et la peinture : c’est la même réunion hebdomadaire qui pilote l’ensemble.

Le résultat : de janvier à juillet 2025

Les travaux de ventilation débutent le 29 janvier 2025, une fois les toitures sécurisées ; 44 logements sont terminés le 5 juin, 48 le 12, et les opérations préalables à la réception sont fixées au 3 juillet 2025 — trois contrats en tout, du diagnostic à la réception. Après les maisons Tourtet et le Fougerou, deux opérations neuves, la cité Louise Magnan ajoute aux références en logements du bureau une opération d’un autre genre : un parc existant remis en règle, où le diagnostic a trouvé de l’air là où l’on cherchait une cause — comme au restaurant scolaire de Villedoux, audité en 2025.